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近年来 随着商品房市场的繁荣 越来越多的商品房交付使用 业主与物业公司之间的矛盾也越来越多 不少业主选择拒交物业费的方式对抗物业公司 导致矛盾进一步升级
图片来源于网络
近日，芦溪法院收到一批物业服务合同纠纷的案件，芦溪县某小区的物业公司将十几名业主诉至法院，请求法院判令业主立即支付拖欠物业服务费，并支付相应的违约金。
案例一 吴某系该小区的业主，其因所住房屋有渗水、漏水等问题，多次找物业公司进行维修，物业公司都未解决问题，故一直未缴纳物业费。而物业公司认为该问题不属于其维修范围，且其已经依约对小区进行了物业管理，业主应当缴纳物业费。 案例二 严某家住该小区，称物业公司没有尽到值班服务的义务，也没有对可疑人员进行盘问、登记，而导致其家里遭遇盗窃，物业公司提供服务存在瑕疵，故其拒绝缴纳物业费。物业公司无奈将业主诉至法院。 案件处理 法官了解案件的基本情况后，耐心释法，告知业主如果房屋质量出现问题或者物业服务存在瑕疵，应通过协商、投诉或诉讼等合法方式解决问题，而不应以拒交物业费的方式对抗物业公司。同时，法官也打电话与物业公司沟通，最终物业公司同意如果业主主动缴纳物业费，则不要求业主支付违约金。 经过承办法官的调解，被诉的十几名业主陆陆续续将拖欠的物业费付清了，而物业公司也按照约定没有要求业主支付违约金。更是有业主告诉法官，他们在积极成立业主委员会，准备通过法律程序解决和物业公司之间的矛盾。
案情延伸
案例一的情况，房屋出现质量问题的原因有很多种。有一部分是房屋在交付时或装修前就出现渗漏、裂痕等质量问题，业主可依据合同约定要求开发商修缮至质量合格；有一部分是保修期满后房屋出现质量问题，此时又分为两种情况，第一种情况是共有部分或共有设施出现质量问题，可由物业公司协助启动房屋维修基金维修，第二种情况是自有部分或自有设施出现质量问题，应由业主自行维修；还有一部分是房屋因他人侵权导致出现质量问题，比如楼上装修漏水、穿孔等，应由相应侵权人赔偿损失。 业主吴某的房子在保修期内且确定不是人为造成的漏水，受损业主可以让开发商进行修补，如果按要求两次都没有维修好，业主可以自己找人维修，维修费用由开发商承担。如果开发商拒绝支付维修费，业主可以到当地质监部门进行投诉，或将开发商起诉至法院。综上，在物业合同未对此项义务进行明确约定的情况下，业主不能以房屋有质量问题为由，拒交物业费。
案例二，《物业管理条例》第四十七条规定，物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。但是安保服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维护小区公共秩序何日常巡逻，并非对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任，业主亦不能以此为由拒绝缴纳物业费。
物业费的收取应从业主收房之日算起，业主可以拒缴收房前的物业费；
物业公司未与业主形成合法的物业服务合同关系，业主可以拒缴物业费；
物业公司未取得经营资质或物价管理部门的审批文件而开展工作，业主可以拒缴物业费；
物业公司擅自扩大、提高物业服务收费标准，业主对违规部分的费用可以拒缴；
物业公司未尽合同义务，或服务质量过差，在业主有充分证据的情况下可暂时拒缴、减交物业费，并及时提交争议解决机构处理。 小 编 提 醒 物业公司应该履行好合同义务 业主也应当理性的运用法律武器 千万不要以违约的方式 来维护自身合法权益 应依靠法条来说话、维权 来源 |芦溪法院
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发表于 2020-6-20 20:45:11