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【案情】 张某是某小区的业主，因停车费用调高，张某认为不合理，遂只缴纳了一辆车的停车费而拒绝缴纳自己名下另一辆车的停车费。某日，张某下班驾车回家，被小区入口的道闸拦住，才得知因其未交第二辆车的停车费，其两辆车的车辆登记信息均已从小区门禁系统内删除，被禁止进出小区，张某遂与物业发生纠纷。另查，该小区业主大会决议通过的《停车规约》、《停车收费标准》对车辆停车费有明确约定，且规定业主在缴纳相应的费用后，物业应保证该车辆在小区内的停放。 【分歧】 关于张某在未交第二辆车停车费的情况下，小区物业是否有权禁止张某的两辆车进出小区，出现了两种不同的意见： 第一种意见认为，物业此行为是对业主的侵权，张某已按规定缴纳了其中一辆车的停车费，该辆车有权正常进出小区并停放，至于其第二辆车是否有权进出小区，应按照业主大会通过的《停车规约》妥善处理。 第二种意见认为，物业是受全体业主委托、在管理范围内对全体业主进行管理与服务，其需要对全体业主负责，张某虽是该小区业主，却在业主大会已通过《停车收费标准》的情况下拒绝缴纳费用，为规范小区管理、保障其他业主的权利，物业有权阻止其驾车进入小区。 【管析】 笔者同意第一种意见，理由如下： 第一，《中华人民共和国民法典》第二百七十四条、第二百七十五条之规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有,……”,“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”小区公共道路属于全体业主共有，且根据《中华人民共和国民法典》第二百八十五条之规定：“物业服务企业或者其他管理人依据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。”因此，物业对小区车位进行管理和收费来源于业主大会的授权，物业与张某之间并非车位租赁合同关系而是物业服务合同关系。张某未支付车位费，物业虽有权催讨，但并不因此有权禁止其车辆进出小区。 第二，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十六条之规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”根据业主大会通过的《停车规约》，张某的第一辆车已经交纳停车费，作为该小区的业主，物业应满足该车辆在小区内的通行及停放需求。张某虽拒绝交纳第二辆车的停车费，但并不能因此否定其第一辆车的停放权利。现物业因张某未交纳第二辆车的费用而删除其全部车辆的系统登记信息，已超出了其管理权限的边界，构成侵权。 第三，根据《中华人民共和国民法典》第二百八十条之规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。”业主大会决议通过的《停车规约》、《停车收费标准》合法有效，对全体业主均具有约束力，业主应按照规定交纳停车费，配合物业对停车位、停车费的安排及管理。根据上述《停车规约》的规定，张某的第一辆车可在小区内通行并停放，至于其第二辆车，物业可视实际情况按照访客车辆管理并收费，在小区仍有空余车位的情况下，允许其进入小区停放。 综上，笔者同意第一种意见。
来源 |上栗县法院 | 
发表于 2021-6-29 10:29:58