萍乡商铺“售后返租”内幕 看后令人头皮发麻！

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商铺“售后返租”纠纷多发需警惕投资风险

作者：丁莉

       近年来，随着商铺经济的兴起，众多投资者涌入其中，而“售后返租”作为一种拥有较高回报率、回笼资金迅速的销售模式，在受到越来越多投资者青睐的同时，也诱发了诸多民事纠纷。在2015至2019 年期间，江西省萍乡市湘东区人民法院受理的涉商铺售后返租民事纠纷仅5件，2020年激增至48件。该类案件往往涉及众多当事人，群聚效应明显，极易导致集体维权事件，影响地方招商引资环境。该院分析，该类案件多发的原因有：

      一是商铺实际交付与投资者认定不同。投资者在付清购房款后几个月之内与运营管理公司签订《委托经营管理合同》。开发商认为自签订《委托经营管理合同》之日起，视为投资者对商铺的进行使用和处分，已履行交房义务，而投资者认为开发商没有实际交房行为，与商品房买卖合同约定交付不一致，双方遂产生纠纷。湘东区法院已判决的2件投资者与萍乡某汽车贸易有限公司商品房预售合同纠纷，均认定投资者与萍乡某运营管理公司签订《委托经营管理合同》之日视为开发商即完成了交房。

      二是实际得收益与投资者预期有差异。开发商或者指定的第三方运营管理公司初期能够按时支付租金，但随着项目的继续开发或者经济环境的改变等，在资金周转困难甚至资金断裂的情况下不能按时支付租金，商铺业主得不到预期收益。湘东区法院受理的19件投资者与萍乡某运营管理公司房屋租赁合同纠纷，双方在合同中约定，在委托期前三年投资者将该商铺无偿交由公司经营，自第四年起按约定租金支付给投资者。但商铺何时租出，收取了多少租金，投资者无从知晓，公司以未收到租金为由不向投资者返还收益，双方引发纠纷。

      三是产权不明影响投资人权利行使。多数产权式商铺受其性质所限，物理空间上没有明显分割，无法确定其四至，不具有构造上的独立性，无法办理产权证。投资者在与经营者解除租赁合同后，自主经营操作困难，且与商场总体规划相悖，由此导致一系列纠纷。

      四是商铺业主的履约意愿出现变化。商铺售后返租往往签订有固定期限的合同，但由于约定的固定收益可能低于市场繁荣时的增长收益，部分业主基于收益无法达到预期而提出解除合同。

      该院建议，一是加强对售后返租项目的监管，形成多部门联动的机关机制，对售后返租项目进行立体的、严格的监督。二是要求开发商或者经营管理公司为售后返租项目提供相应担保，尽可能减少拖欠投资者租金的风险。三是强化投资风险意识，投资者在购买返租式商铺时，不轻信高收益片面宣传盲目跟风投资，正确识别相关信息，作出客观、理性判断。