生活中，开发商逾期交房是常事，购房人除了催和等，往往无计可施。那么如何认定开发商逾期交房，后续又该如何进行维权呢？
近日，安源区法院审结一起业主起诉开发商逾期交房的房屋买卖合同纠纷案件。经审理查明：原告钟某与被告某房地产公司于2017年3月签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的某小区商品房，被告应在2017年12月31日前将具备“经验收合格”并符合合同约定的商品房交付给原告使用，如被告逾期交房且超过180日，原告有权要求继续履行合同，被告应自约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。原告按约向被告支付了购房款后，被告亦向原告交付了房屋钥匙，但被告开发的某小区直至2018年8月才经行政管理部门竣工验收备案。 法院认为，根据《中华人民共和国建筑法》《建设工程质量管理条例》相关规定，房地产开发项目的竣工验收不仅包含工程质量验收，还包含规划、消防、人防等其他各项验收，需由行政部门进行综合验收，并报行政主管部门备案后，方能视为验收合格，具备交房条件。被告未能在约定的交房时间内取得行政主管部门对某小区的竣工验收备案，应视为被告公司未能在约定的时间内向原告交付具备交房条件的商品房。被告逾期交房，应按合同约定承担违约责任，向原告赔偿相应违约金。法院遂判决：某房地产开发有限公司向钟某赔偿逾期交房违约金。 【法官解析】 （一）开发商逾期交房的类型 1.房屋未经竣工验收备案。根据现行的法律法规及相关规章条例规定，商品房交付的条件应为经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记，即开发商向购房人交付的合格房屋应取得建设工程竣工验收备案登记。如开发商在约定时间内未能完成上述备案登记，则应认定开发商构成逾期交房。 2.房屋存在严重质量瑕疵。根据房管部门统一的合同范本载明，开发企业向购房者交付的房屋必须是“经验收合格”的房屋，即房屋质量应符合国家标准。如因房屋主体结构质量不合格，或房屋质量问题严重影响正常居住使用，开发商均应承担瑕疵担保义务即负责修复至合格状态。故开发商在约定时间内未能将房屋修复至合格状态，则应认定开发商构成逾期交房。 （二）购房人有权拒绝接收房屋的情形 1.开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接收。诉讼过程中，开发商以购房人已实际接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，法院不予支持；但购房人明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋的除外。 2.开发商在交付房屋时未依照合同约定向购房人提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等文件的，购房人有权拒绝接收。但是，购房人接收房屋后又以开发商未能依约提供上述文件为由，要求开发商承担逾期交房违约责任的，法院不予支持。 3.开发商通知购房人接收房屋，购房人有证据证明房屋存在明显质量问题，影响其正常的居住使用，购房人有权拒绝接收房屋，并有权要求开发商进行维修。因房屋质量问题导致逾期交房的，购房人有权要求开发商承担逾期交房的违约责任。 （三）购房人有权解除合同的情形 1.法定解除。根据我国合同法第九十四条规定，如所购商品房一直未能具备交付条件，或开发商长期无法履行交房义务，导致购房人无法实现购房的合同目的，购房人有权解除合同。 2.约定解除。当事人在《商品房买卖合同》中就开发商逾期交房购房人可以解除合同进行相应约定后，如开发商的逾期交房的情形达到约定解除的条件，购房人有权解除合同。应注意，购房人的合同解除权的行使有期限限制。根据我国合同法及相关司法解释规定，开发商逾期交房，经催告后在三个月的合理 |
