给自然资源部的建议书 尊敬的国家自然资源部领导： 作为长期从事社区治理的老党员看了［自然资源部《关于城镇住宅小区地下车位（库）确权登记若干问题的意见》（征求意见稿）］后，心情久久不能平静，从费解到气愤到为国家自然资源部感到悲哀。 《地下车位意见稿》 “五、地上建筑物所有权已办理转移登记，其所有权人因购买等实际使用配建地下车位，该地下车位已办理首次登记的，由转让双方持购买合同、税费缴纳凭证申请办理地下车位转移登记；该地下车位未办理首次登记的，由开发建设单位提供配建地下车位符合规划和竣工验收材料、调查或测绘报告等，配合购买人办理地下车位登记。”也就是不管是摊入房价的公建配套还是开发商独立配建的地下车位，只要开发商收费登记过的就可以办理地下车位登记。从而保护了开发商已经出卖业主公共资产的非法所得，并为进一步出卖业主公共资产大开绿灯。 《地下车位意见稿》 “八、本意见实施前，经依法批准建设，符合相关规划许可条件、建设标准，不计算容积率、不计土地出让价款的配建地下车位，可按本意见相关要求办理不动产登记。本意见实施前，已依法办理的地下车位不动产权属证书（含不动产统一登记前依法办理的房产证、土地证）继续有效。”也就是不管是谁投入，只要是谁建设谁就是产权人。按照这种逻辑，小区的道路和绿地都是开发商的。开发商在业主刚刚入住时强行出卖人防工程车位、架空层车库车位、公建配套的车库车位。他们既无专有部分产权证，又不交大修理基金，更不付物业管理费。作为产权人还可以把卖不出去的车位，让自己的物业子公司出租收费。开发商高利润赚取了业主的购房款，还可以一辈子在小区坐收渔利。 《地下车位意见稿》的最终结果，是为既得利益集团讲话，充当利益集团的保护伞，侵占人民群众的合法利益! 为此给你们提几点建议： 一、“意见”要有坚定正确的政治方向 习近平新时代中国特色社会主义思想明确提出，要加强社区治理体系建设，推动社会治理重心向基层下移，发挥社会组织作用，实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动，营造共建、共治、共享的新格局。目前，共有资产未能登记，产权不明晰，大量公建配套工程实施被侵蚀，造成业主共有资产严重流失，全国大部分小区没有公共积累，社区建设没有后劲，形成了新小区新气象，旧小区旧面貌，随着时间推移变成了破破烂烂小区的不良规律。 “意见”要体现加强社区治理体系的根基建设，对中国社区重建轻管的习惯改变起到促进作用。因为商品房社区的共建必须有一定数量的共有资金支撑，而共有资金的来源主要是共有资产的经营收入，又称为社区的公共积累。没有资金链，社区的建设发展就是一句空话。 共有资产的确权决定了共有部分的经营收入，共有资产的经营收入决定了园区的公共积累，园区的公共积累决定了社区的发展后劲。公共积累率越高，社区发展后劲越大。公共资产越多，公共积累率就越高。所以，共有资产的确权是新时代营造共建、共治、共享社区治理格局的关键。不能让业主共有资产流失就是自然资源部在新时代社区治理的政治方向。 二、“意见”要有法律依据，要坚持不动产所有权“房地一致”的原则 最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确了建筑区划内的土地全部归业主所有，《物权法》也是同样规定。住宅小区专属地下车位办理产权证的三项基本条件：1、与地上建筑物结构无关联，单独立项和规划；2、签订土地出让合同和缴纳土地出让金；3、建筑成本单独核算并不得纳入房屋建设成本。同时满足以上三个条件的这类地下车位，属于专有产权。专有产权的销售要有房产部门颁发的销售许可证。 房地产法规是：土地随房屋买卖一并转移。开发商卖完了房子的同时也处分完了土地，投资行为宣告结束，就不再拥有土地使用权，更没有地下车位处置权。 如果地下车位没有单独立项和规划，就不可能单独签订土地出让合同交纳土地出让金，更何况地下车位是大楼桩基结构层，建筑成本必然分摊到整栋建筑物(计入房价)，这类车位不能做为专有产权，不可以发产权证，开发商无权出售，无权转让，无权馈赠，是属于小区全体业主的共有产权。 单独立项规划并且与地面建筑物结构无关联、单独签订土地出让合同、单独缴纳土地出让金、单独成本核算的，并且不改变小区容积率的这一类性质的地下车位，符合《物权法》第七十四条由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。不可以将其他性质的地下车位混淆一谈。最高院去年就重庆某住宅小区停车位归属纠纷案的民事裁决，明确了小区停车位归属的裁定标准：—、土地随售出房屋转移，开发商不拥有土地，无权处置买卖小区停车位。二、开发商通过卖房强势地位，单方约定小区停车位归属行为无效，法院不予支持。三、未计入小区建筑容积率的配建停车位及公共部分，不属开发商专有部分，属小区全体业主共有。四、以政府产权部门核准登记为准，未获登记，未取得不动产权证的停车位及公共部分，属于全体业主共有。 三、“意见”要不忘记初心，以人民群众利益为重，以社会效益为重 地下车位作为小区的配套设施之一，如同道路、绿化、公共场所、地下管网一样，是房屋的附属设施，附属设施应当依从房屋一并出售、转移。开发商根据相关规定建设地下车位，是地面建筑物桩基结构形成的地下空间，是摊入房价的公建配套工程，不仅是开发商的法定义务，也是小区人民群众生活配套的需要。人民群众用几十年的劳动所得向开发商购买了高价房产，开发商已经获取了高额利润，再把摊入房价的公建配套所有权通过你们的“意见”合法地转给开发商，是不是忘记初心啦！ 作为国家政府部门制定政策必须要考虑最终结果是否达到社会效益的最大化。把公建配套的所有权交给开发商是既不合法也不合理，一是造成共有资产的流失，二是开发商会有流动、转手、倒闭的不稳定性，不利于小区的生存发展。所以交给全体业主，可以增加小区的公共收入，增加社区的公共积累，不断为小区增加投入，让小区青春常在。这是改变中国社区传统演变规律的突破口，是重视楼宇建设的同时，重视社区治理的根基建设，实现新时代社区治理，构建共建、共治、共享新格局的关键所在。 最后再提醒一句：《中华人民共和国立法法》第八条 民事基本制度只能由法律规定，规章和地方法规无权对此立法。牵涉全国人民利益的民事基本制度的制定，只能通过立法，而不应该是自然资源部可以有的权力! 以上建议代表了绝大部分业主意愿。 建议代言人: 常本靖 2019.10.15 自然资源部关于公开征求《自然资源部关于城镇住宅小区地下车位（库）确权登记若干问题的意见（征求意见稿）》意见的通知
为依法维护城镇住宅小区地下车位（库）权利人合法权益，依据《物权法》《土地管理法》《城乡规划法》《房地产管理法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规规章规定，自然资源部起草了《自然资源部关于城镇住宅小区地下车位（库）确权登记若干问题的意见（征求意见稿）》，现公开征求社会各界意见。有关单位和社会各界人士可以在2019年10月28日前，通过以下途径和方式反馈意见： 一是通过电子邮件方式将意见发送至： djsqsc@mail.mnr.gov.cn； 二是通过信函方式将意见寄至：北京市西城区阜内大街64号自然资源部自然资源确权登记局（邮编100812），并在信封上注明“规范性文件征求意见”字样。 附件：自然资源部关于城镇住宅小区地下车位（库）确权登记若干问题的意见（征求意见稿） 2019年10月8日 附件 自然资源部关于城镇住宅小区地下车位（库）确权登记若干问题的意见（征求意见稿） 为维护城镇住宅小区地下车位（库）权利人合法权益，依据《物权法》《土地管理法》《城乡规划法》《城市房地产管理法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规规章规定，现就城镇住宅小区地下车位（库）（包括与地上建筑物一并开发建设的配建地下车位和独立开发地下空间建设的单建地下车位, 以下简称地下车位）确权登记有关问题提出如下意见： 一、地下车位土地用途、使用期限，依据国有建设用地出让合同、划拨决定书等认定。 多用途国有建设用地范围内配建地下车位，与地上建筑物配建比例明确且按用途在空间上能够明确区分的，其土地用途、使用期限按对应地上建筑物的土地用途和使用期限认定；在空间上不能够明确区分的，按地上建筑物使用期限最长土地的用途和使用期限认定。 二、配建地下车位原则上以“个”划分定着物单元，每个定着物单元与所在国有建设用地宗地设为一个不动产登记单元。单建地下车位原则上作为一个定着物单元，与其占用的国有建设用地宗地设定为一个不动产登记单元。 三、申请配建地下车位首次登记的，原则上与地上建筑物一并申请。单独申请配建地下车位首次登记的，应提交配建地下车位符合规划和竣工验收材料、调查或测绘报告、税费缴纳凭证等材料。配建地下车位用于转让的，还应提供确认地下车位转让后属于权利人专有和共有部分的面积，以及确认车位划分、编号等材料。 配建地下车位转让的，应遵守有关地下车位转让的政策规定。配建地下车位和地上建筑物一并转让的，可一并申请办理转移登记。 四、申请单建地下车位首次登记的，应一并办理国有建设用地使用权及地下车位所有权登记。 单建地下车位符合国土空间规划但未办理地下空间用地手续的，可按照本意见办理地下车位登记。 五、地上建筑物所有权已办理转移登记，其所有权人因购买等实际使用配建地下车位，该地下车位已办理首次登记的，由转让双方持购买合同、税费缴纳凭证申请办理地下车位转移登记；该地下车位未办理首次登记的，由开发建设单位提供配建地下车位符合规划和竣工验收材料、调查或测绘报告等，配合购买人办理地下车位登记。 六、对经依法批准，将原有地下空间改建、扩建、改用为地下车位申请登记的，还应提供改建、扩建、改用后的建设工程符合规划和竣工验收等材料。 七、登记机构已获取地下车位符合规划和竣工验收材料、调查或测绘报告等材料的，不得要求申请人重复提交。 八、本意见实施前，经依法批准建设，符合相关规划许可条件、建设标准，不计算容积率、不计土地出让价款的配建地下车位，可按本意见相关要求办理不动产登记。 本意见实施前，已依法办理的地下车位不动产权属证书（含不动产统一登记前依法办理的房产证、土地证）继续有效。 本意见有效期5年。 自然资源部 2019年10月08日 |
